在現代房市中，越來越多人選擇利用二胎房貸來解決資金需求，無論是用於裝修、投資或其他用途。然而，對於二胎房貸的利率、額度以及申請流程，許多人感到疑惑。本篇懶人包將完整解析二胎房貸的利率計算、額度試算，並詳細介紹申請步驟，幫助您輕鬆搞懂所有關鍵資訊，讓融資變得更簡單。
一、什麼是二胎房貸？
二胎房貸，又稱為第二順位房貸，是指在已有房屋貸款（即第一胎房貸）未還清的情況下，再次以該房屋作為抵押，向銀行或其他金融機構申請的貸款。這類貸款的抵押權順位位居第二，因此稱為「二胎房貸」。對於有資金需求但不希望賣房的借款人，二胎房貸提供了靈活的融資選擇。
二胎房貸的申請條件
要成功申請二胎房貸，借款人需符合以下條件：
- 已持有房產且房屋尚有剩餘價值可供再抵押。
- 原房貸尚未清償完畢，並且還款狀況良好。
- 信用紀錄無重大污點，如過多逾期或信用破產記錄。
- 收入穩定且具備還款能力，銀行通常會檢視借款人的收入證明與負債比。
二胎房貸的特色與優點
二胎房貸最大的優點是：
- 不需賣房即可取得資金，適合有急需資金但不想變賣資產的人士。
- 額度靈活：可以根據房屋的市值及已經償還的房貸金額來評估額度。
- 利率較信用貸款低：相比於信用貸款，二胎房貸因有房屋作為抵押，利率通常會較低，償還壓力較小。
二、二胎房貸的利率計算與額度試算
二胎房貸利率的計算方式
二胎房貸利率通常會根據市場的基準利率加上銀行自行設定的加碼利率來計算。這些加碼可能取決於借款人的信用評分、收入狀況、房屋市值及地區房產市場的波動。以下是利率的計算公式：
利率 = 基準利率 + 加碼利率
舉例來說，若基準利率為 2.0%，銀行的加碼利率為 1.5%，則最終的二胎房貸利率為 3.5%。
二胎房貸月付金如何計算
二胎房貸的月付金計算與一般房貸相似，主要依賴貸款金額、利率及貸款年限。公式如下：
月付金 = 貸款金額 × 利率 ÷ [1 – (1 + 利率) ^ -期數]
以 100 萬元貸款、利率 3.5% 和 20 年期貸款為例，月付金約為 NT$5,800。
影響二胎房貸利率的因素
以下幾個因素可能影響最終的二胎房貸利率：
- 借款人信用評分：信用評分越高，利率可能越低。
- 房屋位置與市值：位於繁華地段或市值較高的房屋通常能獲得較優惠的利率。
- 貸款額度與成數：貸款金額較大或貸款成數較高，利率也可能相應增加。
二胎房貸額度試算的方法
二胎房貸的額度通常由房屋的鑑價現值減去尚未償還的第一胎房貸餘額來計算。一般而言，銀行會允許申貸的二胎房貸額度為房屋鑑價現值的 120%，最高可達 NT$500 萬。
例如，若房屋現值為 NT$1,200 萬，第一胎房貸餘額尚有 NT$600 萬未償還，則可申請的二胎房貸額度為：
額度 = 房屋現值 × 120% – 第一胎房貸餘額
即：NT$1,200 萬 × 120% – NT$600 萬 = NT$840 萬 – NT$600 萬 = NT$240 萬。
如何降低二胎房貸月付金
若想降低月付金，借款人可以考慮：
- 延長貸款期限：將貸款年限延長可以攤平月付金額。
- 尋找較低利率方案：多比較不同銀行或融資公司的利率，尋求最優惠的方案。
- 適時提前還款：若有額外資金，適時提前還款可以減少利息負擔。
三、各管道與銀行的二胎房貸比較
銀行二胎房貸和民間二胎房貸的差異
銀行提供的二胎房貸利率通常較低，安全性也較高，適合信用評分良好、收入穩定的借款人。而民間的二胎房貸通常更具彈性，放款速度較快，但利率較高，風險也較大。
不同銀行的二胎房貸利率及方案比較
不同銀行提供的二胎房貸利率各有不同，建議借款人在申請前多進行比較。以下是常見銀行的利率範圍：
| 銀行 | 二胎房貸利率 | 二胎房貸額度 | 二胎房貸條件 | 二胎房貸年限 | 手續費 |
|---|---|---|---|---|---|
| 國泰世華 | 3.45% | 20~150萬 | 20~64歲，銀行往來信用正常 | 最長10年 | 貸款金額1% |
| 玉山銀行 | 3.27%~9.88%起（總費用年百分率3.48%~10.20%） | 50萬起 | 名下有不動產，可提供銀行再次設定抵押權的顧客 | 最長15年 | 貸款金額1% |
| 台新銀行 | 3.43%起（總費用年百分率4.15%~15.04%） | 50~300萬 | 有他行房貸，急需資金週轉卻不想轉貸 | 最長7年 | 12,000~15,000 |
| 兆豐銀行 | 3.378%（總費用年百分率3.41%起） | 依本行鑑估辦法核貸 | 年滿25~60歲具有還款能力本國國民 | 2~10年 | 貸款額度千分之1.5計收，最低3,000元；徵信費300元 |
| 王道銀行 | 5.31%起（總費用年百分率6.58%~18.37%） | 最高500萬 | 年滿18~65歲，他行房貸正常繳息滿1年以上 | 最長15年 | 9,000~15,000 |
| 永豐銀行 | 5.66%（總費用年百分率5.97%~6.4%） | 50萬起 | 年滿20~65歲，銀行往來信用正常 | 最長7年 | 5,000~12,000 |
| 遠東商銀 | 3.2%~10.5%（總費用年百分率3.5%~10.9%） | 10萬起（依本行鑑價辦法核定） | 年滿18~65歲，房屋持有1年，且在其他金融機構辦理半年以上房屋抵押貸款之自住型客戶 | 最長7年 | 5,000 |
| 凱基銀行 | 3.87%~5.87%（總費用年百分率4.47%~6.49%） | 最高500萬 | 年滿18~60歲，年收入10萬以上，有本行或他行房貸（持有並設定滿1年以上） | 最長10年 | 3,000起 |
| 新光銀行 | 4.13%起（總費用年百分率4.67%起） | 最高600萬 | 已有他行房屋貸款者 | 最長15年 | 9,000起 |
| 陽信銀行 | 前3個月固定利率2.60%，第4個月2.14%~3.89%浮動計息（總費用年百分率4.08%~5.70%） | 最高擔保品價值95% | 年滿20~70歲，信用良好、有正當職業穩定收入，具還款能力者 | 3~20年 | 核貸金額1%計收，最低不低於6,000元 |
| 台中銀行 | 3.5%起（總費用年百分率3.86%~16%） | 最高600萬 | 18歲以上中華民國國民、名下有不動產，可提供銀行再次設定抵押權（含未保存登記之建物及農地、空地） | 最長15年 | 6,000元起 |
| 三信商銀 | 3.99%起（總費用年百分率4.29%~15.35%） | 50~200萬 | 自住房屋滿一年且有穩定工作收入 | 最長15年 | 貸款金額1% |
如何找尋最優惠的二胎房貸利率
借款人在尋找最優惠的利率時，可以參考以下幾點：
- 多家銀行比較：同時向多家銀行申請房貸，取得利率報價後再進行比對。
- 利用房貸試算工具：使用網上免費的房貸試算工具進行利率與月付金比較。
- 考慮是否提前還款：部分銀行提供提前還款優惠，有助於降低長期的利息支出。
二胎房貸利率比較表
| 銀行/融資公司 | 利率範圍 | 申貸額度 | 貸款年限 |
|---|---|---|---|
| 國泰世華銀行 | 3.0% – 4.5% | NT$50萬 – NT$500萬 | 最長20年 |
| 台灣銀行 | 2.8% – 4.3% | NT$100萬 – NT$600萬 | 最長15年 |
| 中國信託銀行 | 3.2% – 4.8% | NT$100萬 – NT$700萬 | 最長20年 |
民間與銀行二胎房貸的利率差異
民間融資公司的二胎房貸利率通常高於銀行，利率範圍可能在 5% 到 12% 之間。然而，民間融資機構申貸門檻較低，適合信用評分不足或急需資金的借款人。
四、二胎房貸的申請流程與注意事項
二胎房貸的申請步驟與文件準備
申請二胎房貸的基本步驟如下：
- 選擇合適的銀行或融資公司。
- 準備申請文件，如身份證明、房屋權狀、收入證明、第一胎房貸還款證明等。
- 提交申請並等待審核。
- 核准後進行鑑價與簽約，然後貸款金額會撥入借款人指定帳戶。
各管道二胎房貸的申請流程
不同管道的申請流程略有差異，銀行通常需要更詳細的審核流程，時間較長；而民間融資機構的流程較為簡便，放款速度更快。
申請二胎房貸前需要注意的事項
在申請二胎房貸前，借款人需注意以下幾點：
- 確認自己的還款能力：避免因過度借貸而陷入財務困境。
- 了解各項費用：包括鑑價費、手續費、代書費等，以便掌握實際支出。
- 考量貸款年限與利率：選擇最符合自身需求的貸款方案。
房貸增貸、二胎房貸與信用貸款的比較
| 項目 | 房貸增貸 | 二胎房貸 | 信用貸款 |
|---|---|---|---|
| 利率範圍 | 2% – 3% | 3% – 5% | 6% – 15% |
| 申貸額度 | 高 | 中 | 低 |
| 風險 | 低 | 中 | 高 |
五、二胎房貸的風險與還款能力評估
辦理二胎房貸需要考慮的風險
申請二胎房貸時，借款人需考量以下風險：
- 利率風險：若市場利率上升，未來的月付金將增加。
- 房價下跌風險：若房市下滑，可能會影響房屋的再估價價值。
- 還款壓力增大：二胎房貸的月付金會疊加在第一胎房貸之上，增加借款人的財務負擔。
二胎房貸的還款方式與寬限期
二胎房貸的還款方式與一胎房貸相似，通常分為等額本息、等額本金或按期還款。部分銀行提供寬限期，讓借款人有更多時間準備還款資金。
二胎房貸的還款能力試算
還款能力的評估取決於收入、現有負債和貸款金額。借款人應確保月收入至少是每月還款金額的 2 倍，避免還款壓力過大。
提高二胎房貸額度和成數的方法
若想提高二胎房貸的額度，可以考慮提高房屋的鑑價價值，或選擇期限較短的貸款方案，這樣可增加銀行批出的額度。
QA.二胎房貸試算常見問答
Q.二胎房貸利率正常範圍
二胎房貸的利率範圍通常介於 3% 至 6% 之間，視借款人的信用狀況及貸款額度而定。
Q.二胎房貸試算工具推薦
網路上有許多免費的二胎房貸試算工具，可以根據輸入的貸款金額、年限與利率，自動計算出每月的還款金額。
Q.如果銀行婉拒該怎麼辦？
若銀行拒絕二胎房貸申請，借款人可以考慮向民間融資機構申請，或者提高自備款比例來提升申貸成功率。
Q.各種貸款管道與房貸利息試算比較
使用房貸試算工具可以幫助借款人比較不同貸款管道的利息與還款金額，選擇最符合需求的方案。
Q.銀行不接受二胎房貸申請，該怎麼辦？
若銀行婉拒，借款人可以考慮向民間融資機構申請，或尋求專業房貸顧問的協助。
Q.二胎房貸的利率會比一胎高嗎？
一般來說，二胎房貸因風險較高，利率會比一胎房貸稍高。
掌握二胎房貸的利率試算與申請流程，可以讓您在需要資金周轉時做出更明智的選擇。無論是家庭裝修或投資，都能充分運用房產價值，確保財務規劃更靈活。記得善用本懶人包提供的知識，讓您的二胎房貸申請順利無阻！
